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在世界500强里,中国房企可以走得更远-二哥网络
2020-8-12 10:45:09

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8月10日,财富杂志发布了2020年的世界500强名单。

其中,中国入榜企业达到133家,数量首次超过美国的121家。在中国企业中,银行、保险、石油企业排名较高,互联网企业上升速度最快。

今年上榜的地产企业有5家,分别为:碧桂园、恒大、绿地、保利、万科,他们去年的营业收入均超过532亿美元,但利润等指标与真正的国际巨头相比,并不理想。

世界500强中的房企

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在国内,房地产是十大支柱行业之一,行业内也诞生了超大规模的企业群。

按照亿翰智库统计,2019年地产行业内,营业收入超过1000亿元的开发企业有10家,超过500亿元的有28家。

在不断的政策调控下,典型地产企业仍旧保持了较高增速,在2020年疫情影响下,销售速度也能快速恢复至去年的正常水平。

在传统认知中,地产企业也被认为是规模、暴利型模式的典型代表。例如,万科、碧桂园都曾坐上“宇宙第一房企”的宝座。

但和真正的国际巨头相比,地产企业的底气并不太足。

在盈利水平上,大陆上榜企业平均利润为36亿美元,而上榜的五家地产企业去年的利润依次为:57亿美元、25亿美元、21亿美元、20亿美元、56亿美元,平均盈利35.8亿美元,与国内入榜企业的差距不大。

但相比发达国家的房地产企业,国内企业的盈利水平就显得“矬了”。

在美国国内排名第497位的西蒙房地产集团,2019年的营业收入为58亿美元,约相当于绿地集团的十分之一,但其利润为21亿美元,和绿地集团旗鼓相当,相当于赚钱效率是绿地的十倍。

在国内,房地产企业是高利润类型的代表,可见国内企业的盈利水平和生存环境有多么艰难。

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国内地产企业的盈利能力还在持续性下降。

万科养猪新闻发生时,曾有业内分析师告诉作者,房地产整体的利润率远远低于养殖业,在资本市场上的估值,平均也比养殖企业低。

卖房子不如养猪,并不是一句玩笑话。

据中指研究院发布的《2020中国房地产上市公司研究报告》统计,2019年,A股房企和内房股的净利润率分别为13.3%和16.6%,同比分别减少1和0.4个百分点;Roe均值分别为10.8%和14.6%,分别减少0.3和0.2个百分点。

房地产企业面临利润率下降、现金流萎缩、滞销产品库存三大方面的压力。

分个体来看,恒大作为行业TOP3,2019年其年报显示,利润额为335亿元,同比下降了50%。原因就是倾销大量“库存产品”导致的。

过去大批企业依靠三四线城市的旧改获得了快速增长,但未来随着货币化安置退场、旧改红利的消退,整个行业将面临增长性难题。

在国内的500强企业名单中,房企数量多达53家,占比第一。对比进入全球500强的房企凤毛麟角,可以看出整个行业是“行业大、企业不强”的现状,按照行业成熟度越高,集中度也越高的市场化演进逻辑,守着国内20万亿的巨大市场,未来进入全球500强的中国房企将会增加,但进入国内500强的数量减少,才是一个更加健康的状态。

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但在目前阶段,房地产企业集体进入了利润率下降的阶段,业务多元化等方式都没能阻止这一趋势。

绿地在2019年的利润总额是306亿,净利润率只有4.8%。这主要是由于绿地大基建、大消费板块客观拉低了企业的整理利润水平。从业务上看,绿地的基建增幅已经超过了地产,但毛利率只有4.31%,消费板块更低,只有3.48%。

地产行业的利润为什么会快速下降?

下图是某开发商某个项目的内部表格:

项目内部表格

从图上来看,土地成本要占所有成本的大头。在一二线城市开发楼盘,土地成本占房价的比例通常约为40%-50%,若是核心地块,有的项目的土地成本甚至会超过销售额的一半。

建安成本占比与城市有关,三四线城市的建安成本能够到达30%左右,一二线城市占比不高,但金额并不低。

另外一个值得注意的费用是在营销上。在存量时代,地产项目越来越依赖于渠道,渠道费用水涨船高,且每年还在上升,个别极端案例甚至开出高达15%的渠道费。

大房企在成本管控的能力上还有一定的优势,能够在建安成本、管理费用上进行有效缩减。但对于中小房企而言,往往并不具备这个能力。

房地产的利润被谁赚走了

对于整个地产行业而言,真正的规模化尚未完成,企业又身处转型阵痛中,成本和销售两端承压,利润就很难获得保证。当这一阶段结束,房企的利润率才有可能重新上升。

从世界500强企业的成长历程看,真正实现规模化,保持在行业头部,才能在行业发展后期活得更好。

今年上半年,为保证现金流安全,诸如万科这类“稳健”的大房企放缓了拿地节奏,但因为土储充足、拿地方式多样,其推盘和销售的节奏上并没有减慢。从融资成本上来说,大房企也更受资本市场青睐,有更多的底气招商引资,融资成本也更低。

而相对的是,中小房企的生存空间越来越小。今年上半年,房企破产数量已达228家。企查查数据也显示,今年1-2月,房企注册量仅是2019年同期的63%。

行业的发展趋势不可避免的是:强者越强,弱者退场。

今年地产企业受疫情的影响相对较小,而全球经济下滑,中国房企就有了更多冲进世界500强的机会,比如中海、融创都有能力进入榜单。

有这么多房企进入榜单,这也是中国模式的体现吧。

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